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Nueva Ley de Alquileres por el Dr. Germán Can
Posteado el 06/07/20 a las 9:59 am por Candini y Asoc Estudio

El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto N° 580/2020, que promulgó la denominada “Ley de Alquileres” (Ley N° 27.551) sancionada por el Congreso de la Nación el pasado 11 de junio de 2020. La Ley introduce modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación en relación con la locación de inmuebles.

La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos.

Las modificaciones que introduce la Ley son aplicables solo a los contratos que se celebren a partir del 1° de julio de 2020. De esta manera, todos los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidos en la ley. Mientras que los contratos que se encuentran en curso, no tendrán modificación alguna hasta la fecha de su vencimiento.

A continuación haremos una breve descripción de las principales modificaciones que la ley 27551 genera en los contratos de locaciones urbanas, a decir:

Plazo

Se establece un nuevo plazo mínimo legal de duración del contrato, el que se eleva a tres años, sin perjuicio del destino que se le otorgue al inmueble. Recordemos que el anterior plazo mínimo era de dos años.

Este nuevo plazo mínimo legal no es aplicable cuando el inmueble se destina a sedes de embajadas, consulados u organismo internacionales, usos habitacionales con fines turísticos, guarda de cosas y predio ferial.

Precio y actualización

A partir de la sanción de la nueva ley, el locador o dueño del inmueble no podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

La Ley excluye a los contratos de locación de la prohibición de indexación establecida en la Ley de Convertibilidad (Ley N° 23.928). Este es un tema importante, ya que establece que en los contratos de alquiler de inmuebles con destino habitacional, la actualización del precio del alquiler se efectuará de forma anual. Y no solo esto, sino que establece el índice que se debe utilizar para la actualización anual de los precios de alquiler, que estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

Lo primero que hay que tener en cuenta es el nuevo cálculo del precio del alquiler de un inmueble. Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.

A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Reparaciones

Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador.

En caso de negativa o silencio del locador debidamente notificado ante un reclamo del inquilino para que realice alguna reparación urgente, el inquilino puede realizarlas por sí a cargo del locador una vez transcurridas 24 horas de la notificación y, en el caso de reparaciones no urgentes, luego de transcurridos 10 días corridos. En tales casos, el locatario puede descontar el valor de los arreglos del precio de alquiler.

Impuestos y expensas

El Inquilino no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad, como por ejemplo el impuesto inmobiliario. Tampoco recaeran sobre el inquilino el pago de expensas comunes extraordinarias. No así las expensas ordinarias que si estan a cargo del inquilino, que son aquellas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición.

Renovacion del contrato

El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva o no el contrato de locación, y en el caso de expresar su voluntad en pos de la renovación del contrato, deberá comunicar al inquilino las condiciones para el nuevo contrato.

Garantías

El locatario o inquilino debe proponer al locador al menos dos alternativas de garantía entre las siguientes:

Título de propiedad inmueble,

Aval bancario,

Seguro de caución,

Garantía de fianza

Fiador solidario

Garantía personal del locatario (respaldada por un recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

El valor de la garantía no podrá superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en el caso que se otorgue como garantía un certificado de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y deberá ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

Incumplimiento por falta de pago

En caso de locaciones con destino de vivienda, el locador debe intimar fehacientemente al locatario otorgándole un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación, previo a la acción judicial de desalojo.

Resolución anticipada

El locatario puede rescindir anticipadamente la relación locativa una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato, debiendo notificar al locador con al menos un mes de anticipación.

En caso que la rescisión opere durante el primer año del plazo locativo, el locatario debe abonar la suma equivalente un mes y medio de alquiler vigente al momento de devolver el inmueble. En los casos de rescisión luego del transcurso de un año desde el inicio del contrato, el locatario debe abonar la suma equivalente a un mes de alquiler, en concepto de indemnización a favor del locador.

Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario notifica su decisión de rescindir el contrato con tres meses de anticipación, no corresponde el pago de indemnización alguna.

Comunicación a la AFIP

Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

Intermediación de corredores inmobiliarios

La intermediación en la celebración de contrato de locación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. En el supuesto que interviniese solo un corredor, ambas partes, locador y locatario, deberán pagar comisión, salvo pacto en contrario.

Otras disposiciones relevantes

Se establece la facultad de las partes de constituir un domicilio electrónico en el que serán eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que a ellos se dirijan.

Se establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires instancias de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos entre las partes.

Se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad, entre ellas, la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles